タグ別アーカイブ: 不動産

不動産投資の利回りは3種類 シミュレーションを用いてわかりやすく解説 理想の利回りとは?

不動産投資の利回りは3種類 シミュレーションを用いてわかりやすく解説 理想の利回りとは?

不動産の中でも「アパート・ワンルームマンション・一棟マンション・不動産投資信託(J-REIT)」など、さまざまな投資手法があり、なにを基準に選んだらいいのか迷ってしまう方も多いと思います。

 

その基準の1つとして「投資利回り」があります。

 

今回は不動産投資における「投資利回り」について、その概要や計算方法、シミュレーションの方法や投資利回りを考える際の注意点について説明します。

 

不動産広告やインターネット情報上の利回り表示が適正なものか判断するときには、当ブログを参考にしてみてください。

 

不動産投資の利回り計算方法は3種類

投資は初期投資に対してどれほどのリターンがあるかという点を吟味して投資対象を決定します。

 

その比較をするときの指標となるものが「投資利回り」です。

 

それではさっそく、3種類の投資利回りの表示方法について紹介します。

 

①満室を想定した「想定利回り」

想定利回りとは、一棟アパートや一棟マンションに投資するときに全ての住戸が満室であることを想定し、1年間でアパートやマンションから生み出される収益(賃料)が、物件価格の何%に当たるかを表示したものです。

 

「満室想定利回り」と表示している場合もあります。

 

想定利回りは次のように計算されます。
(想定利回り)=(満室想定の月額賃料合計)× 12 ÷(物件価格)× 100

 

例)

・物件価格➡︎2億円
・住戸数➡︎16
・一戸当たりの賃料➡︎7万円
・現在の空室数➡︎2
・月額の平均経費➡︎20万円

 

よって
7万円 × 16 × 12ヶ月 ÷ 2億円 × 100 6.72
想定利回りを計算する際には空室や月額の経費を考慮しません。

 

②賃料収入に着目した「表面利回り」

表面利回りとは、現況の空室を考慮した1年間の賃料収入を物件価格で割って算出しされた利回りです。

 

現在の空室状況を反映しているため、より現実的な収入額をもとに計算されています。

 

表面利回りは次のように計算されます。
(表面利回り)=(現在の空室状況を考慮した月額賃料合計)× 12 ÷(物件価格)× 100

 

例)※上記と同条件
7万円 × 14 × 12ヶ月 ÷ 2億円 × 100 5.88

 

③経費を控除した「実質利回り」

実質利回りとは、先ほどの表面利回りを算出するときに用いられた賃料収入から、年間の必要経費を差し引いた金額を、物件価格で割った%になります。

 

NOINet Operating Income)と表わされることもあります。

 

実物不動産に投資する場合「管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税・仲介手数料・給湯器やバスキッチンなどの水回り設備・エアコンの交換」といった設備更新費用などさまざまな経費がかかります。

 

このような経費のうち「管理費・修繕費・固定資産税・都市計画税」といった経常的にかかる費用を差し引いて算出したものが実質利回りです。

 

例)※上記と同条件
7万円 × 14 × 12ヶ月 20万円 × 12÷ 2億円 × 100 4.88

 

表面利回りの相場を確認

投資用不動産の表面利回りをいろいろな不動産情報サイトで検索してみると、物件によって大きな差があることがわかります。

 

不動産投資に期待する表面利回りは、投資対象物件が存在する場所が首都圏か地方か、都市部か郊外か、などによって大きく異なります。

 

また、投資対象となる建物の構造(木造一戸建て・木造アパート・RC造マンション)や、築年数(新築or中古)によっても変わってきます。

 

これは、不動産の中古流通市場において、価格が下がりやすいか下がりにくいかが大きく影響します。

 

期待利回りの地域差

地域について考えると、地方は人口が減っている地域が多く空き家問題も生じている反面、東京都はコロナウイルスの影響を除外すれば一貫して人口が増加している傾向にあります。

 

その結果、住居系の不動産の流通について都市部と地方では大きな違いが見られ、これが不動産価格および期待利回りにも影響しています。

 

建物の構造にみる期待利回り

建物の構造についても、木造アパートや賃貸用の木造一戸建ての投資の場合、中古市場における建物価格の下落の程度が大きいために、期待する利回りも大きくなければなりません。

 

一方、構造のしっかりしているRC造のワンルームマンションの場合には、築年数における価格の下落が緩やかで、不動産市況によっては価格が上がる場合もあります。

 

そのため、木造建物への投資に比べ期待する利回りはそれほど高くないという特徴があります。

 

新築・中古にみる期待利回り

新築物件と中古物件では期待利回りに大きな違いが生じます。

 

新築物件の場合、不動産の販売価格にいわゆる「新築プレミアム」と呼ばれるプレミアム価格が上乗せされて販売されるために、利回りは比較的低くなります。

 

ただし、入居者に人気があるため空室リスクが低いという特徴があり、収支計画が立てやすいという利点もあります。

 

一方で中古物件は、築年数の浅いものでも新築よりは相当程度安価に取引される傾向があります。

 

この差がいわゆる「新築プレミアム」です。

 

加えて築年数が経過するとともに少しずつ劣化していくことから、一般的には物件価格が下がってきます。

 

その結果、期待する利回りも高くなります。

 

期待する表面利回りの実際例

表面利回りを例にとって、具体的に期待する表面利回りの相場を見ていきましょう。


東京都・市部を想定した期待表面利回り

 

日本不動産研究所では、地域別のワンルームマンションの期待利回りを発表していますが、やはり地域によって期待する表面利回りに差が生じています。


東京城南地区【港区・品川区・目黒区・大田区】
日本不動産研究所「第43 不動産投資家調査」より抜粋

 

ほかの金融商品と不動産投資の利回りを比較

ほかの金融商品の投資と、実物不動産投資とで利回りを比較するときには、実物不動産投資の利回りについて「実質利回り」をもとに比較する必要があります。

 

株式や不動産投資信託の場合には、投資時に一定の購入手数料を証券会社に支払いますが、運用期間中はほとんど経費がかかりません。

 

一方で実物不動産投資は、直接賃料収入を得られますが、管理費や固定資産税などの必要経費が発生します。

 

そのため、そのような必要経費を差し引いた「実質利回り」で比較する必要があるのです。

 

株式投資・JREIT・実物不動産投資を比較

一部上場企業の株式の配当利回りの平均はおおむね2%程度です。

 

一方、不動産投資信託「J-REIT」の配当利回りの平均は4%前後となっています。

 

実物不動産投資の実質利回りについては、投資対象の不動産の種類によって異なりますが、概ね3.5%から地方の木造アパートでは10を超えるものもあります。

 

このように、実物不動産投資は利回りが株式への投資よりも高くなっており、月々安定した収益を得ることができるため、多くの投資家から支持を得ています。

 

利回り以外に考慮する要素

株式投資との比較において、利回りだけで比較することは絶対に厳禁です。

 

投資に対するリターンを考えるときに、インカムゲインとキャピタルゲインにわけて考えることが重要です。

 

インカムゲインとは
不動産の賃料や株式投資における配当のように、投資期間中に得ることのできる収入のこと。
 
キャピタルゲインとは
投資対象を売却したときに得られる売却益のこと。

 

不動産投資の場合、バブル時期はキャピタルゲインを重視して売買されていましたが、現在の経済状況を考えると不動産価格が上がり続けるということはなくなっているといえます。

 

したがって、今の時代の不動産投資はインカムゲインを重視した投資といえるでしょう。

 

一方、株式は価格の変動率が不動産に比べてずっと高く(ボラティリティが高い)、株式相場が下がったときに株式を購入し、上がったときに売却するというキャピタルゲイン重視の投資手法であるといえます。

 

キャピタルゲインも合わせて考慮した場合の株式投資における年間の平均利回りを算出して見ると、おおむね57%ぐらいになるといわれています。

 

しかし、株式は銘柄によって価格の変動幅の大きさ、配当性向(当期利益のうちどれぐらいを配当にあてるか)などが大きく異なります。

 

また銘柄によっては急激に価格が下がる、あるいはゼロに限りなく近くなることもあります。

 

このような投資対象や投資手法の特徴を理解しながら、どの投資対象に投資するのが自分に合っているかを判断すると良いでしょう。

 

実際に不動産投資をするときの目安となる利回り

では、実際に不動産投資を行うときには、先ほど紹介した期待利回りぐらいの利回りがあれば十分といえるのか。

 

不動産投資は全て自己資金で行うものではなく、金融機関からの借入を組み合わせて投資することによって、大きなリターンが期待できます。

 

金融機関からの借入額によっては、賃料収入と管理費などの必要経費、金融機関への元利払いのバランスが取れず、収支が合わないことも少なからずあります。

 

また「空室リスク・災害リスク・賃料下落のリスク・不動産価格の下落リスク」など、さまざまなリスクをマネジメントする必要があります。

 

したがって、実際に不動産投資を行うときには、資金に余裕をもって投資計画を立てる意味でも、期待利回りに1%程度プラスした利回りの条件を満たす物件を探したほうが良いと思います。

 


目安となる利回り【東京都・市部】

 

不動産投資の利回りシミュレーション方法

不動産投資における表面利回り・実質利回りは、投資対象物件を比較するときには役立ちます。

 

しかし、実際に投資した場合の収支は「自己資金はいくらか?」「借入金をどのぐらいにするか?」によって異なってくるため、実質利回りがそのまま実際の利回りになるというわけではありません。

 

全額自己資金で投資した場合には、実際の投資利回りは実質利回りに近い値となります。

 

不動産投資の利回りシミュレーションをするときの重要な点は「収支がマイナスにならないか」「長期的な視野で投資判断ができているか」ということです。

 

収支がマイナスになるような不動産投資を勧める業者も稀にいますが、空室リスクや災害リスクがある投資である上に収支がマイナスになるようでは、投資対象としては選択できません。

 

収支がプラスになることを前提にして、自己資金に対して年間の手残りの収益がどれだけあるかを計算して利回りを算出します。(レバレッジ効果を考慮した利回り)

 

以下の例を見てみましょう。

 

・物件価格:2,500万円
・年間賃料:168万円
・年間必要経費:25万円
・自己資金:700万円
・年間元利払い金額:894,636円(1,800万円・返済期間25年・金利1.8%)

 

この場合「年間賃料」から「年間必要経費・年間元利払い金額」を差し引いた金額は535,364となります。

 

これを自己資金で割って算出した利回りは以下のようになります。
535,000 ÷ 700万円 × 100 7.64

 

一方、全額自己資金で投資した場合の実質利回りは以下のようになります
168万円 25万円)÷ 2,500万円 × 100 5.72

 

借入による他人資本を利用して投資することによって、投資利回りが上昇したことが確認できると思います。

 

これが、不動産投資における「レバレッジ効果」です。

 

不動産投資の利回りを考えるときの注意点

不動産投資の利回りは、株式や債券投資とは異なり、賃料収入と必要経費の額が大きく影響します。

 

また、賃料収入は空室リスク・賃料下落リスクなどがあり、この先もずっと一定であるとは限りません。

 

不動産投資利回りを考える際には、このような要素を念頭に置きつつ物件選びをしていきましょう。

 

高い利回りの物件に飛びつかない

不動産情報サイトで投資用物件を検索してみると、利回りの高いものがたくさん抽出されてきます。

 

中には、利回りが1520%の木造アパートも掲載されています。

 

しかし、このような利回り表示は、多くの場合満室想定利回りが表示されています。

 

いくら利回りが高くても、空室だらけでは投資に適した物件とはいえません

 

とくに地方の物件を探す場合には、利回りの表示が適正かどうかしっかりと確認する必要があります。

 

実際に現地調査し、空室の状況を確認することによって、マンション・アパート経営の実態を把握することもできます。

 

また、投資用物件を不動産会社や信託銀行などから紹介されたときに、利回りが周辺物件よりも高い場合には、高い利回りで売却される理由を聞いてみることが大切です。

 

実際、売主の事情で早期に換金したいなどの理由があり値段を下げている物件もよくあります。

 

このような物件はお宝モノですが、中には事故物件に遭遇したり、管理状況が悪かったりして買い手がつかず、やむを得ず価格を下げている場合もあります。

 

物件概要に表示された利回りは、投資物件を選ぶ際の参考にはなりますが絶対ではありません。

 

実際に物件を現地調査したり、詳細な資料を取り寄せたりするなどして、物件の実態を把握するように心がけましょう。

 

利回りを比較するときには同じ基準で比較する

複数の物件の良し悪しを判断するときに、物件概要に表示された利回りは1つの指標になります。

 

しかし、複数の物件を比較するときには同じ基準で比較することが重要です。

 

表面利回りならば各物件とも表面利回りで、実質利回りならばどのように算出された実質利回りなのかについて物件ごとに詳細に把握し、これも同じ基準で算出された実質利回りで比較すべきです。

 

利回りの表示方法は不動産会社によってもまちまちで、「表面利回り」と表示されていても満室想定だったり、「実質利回り」と表示されていても全ての必要経費が差し引かれていなかったりします。

 

不動産会社から提案された物件概要を鵜呑みにして、利回りのみを比較するのは大変危険です。

 

物件ごとに必要経費を項目ごとに洗い出し、同じ基準で実質利回りを算出し比較すると、どの物件が優れているのかがわかってきます。

 

1番に実質利回りを重視する

満室想定利回りや表面利回りは、物件を把握する際の1つの目安にはなりますが、実際に受け取る収益を反映したものではありません。

 

物件を選ぶ際には、とくに実質利回りを重視して比較検討することが大切です。

 

投資に対するリターンの良し悪しは、収入から必要経費を差し引いた実質的な手残りがいくらなのかによって判断されます。

 

実質利回りを重視することによって、投資計画において収支がマイナスになることを回避でき、健全な投資を実現することが可能になります。

 

まとめ

不動産投資における利回りの表示は、おもに「想定利回り・表面利回り・実質利回り」3種類があります。

 

不動産情報サイトに掲載されている利回りや、不動産業者に紹介された投資物件の物件概要に記載されている利回りは算定の根拠が曖昧な場合が多いです。

 

複数の物件を比較する際には、当ブログの内容を参考にして、自分で表面利回り実質利回りを算出してみると良いかと思います。

 

不動産投資に関するご相談はぜひ弊社にお任せください。

 

【あわせて読みたい】

笠原大 公式LINE

▼ スマホの方は下記をクリック

友だち追加

リンクでダメな場合は下記IDを
LINEで検索

「 @dai777 」(@を忘れずに)

不動産投資の5つのメリットとたった1つのデメリット ~ 社会人のための不動産投資入門 ~

不動産投資の5つのメリットとたった1つのデメリット ~ 社会人のための不動産投資入門 ~

あなたの不動産投資のイメージって
どんな感じですか?

 

「お金かかりそう、、」
「自分にはまだ早い、、」
「そんな稼ぎないし、、」
「ある程度勉強が必要、、」

 

そんなイメージ持ってないですか?
参入障壁が高そうだからって
勝手に諦めてないですか?

 

それは本当にもったいない!!

 

もちろんフリーターやブラックの方は
無理ですが、社会人であれば
頭金も0で簡単に高確率で
物件のオーナーになれてしまう
んですよ。

 

そんな社会人のあなたに、
不動産投資の営業マンは決して喋ってくれない
デメリットも踏まえた魅力について、
すごく簡単に解説していきますね。

 

はじめに

物件のオーナーになるためには
以下の条件があります。
条件をすべて満たしていない場合、
弊社の物件はご案内できません。

  1. 年齢25歳以上
  2. 年収350万円以上
  3. 勤続3年以上

ただし以下の3つの職業の場合、
条件に満たない方でも
ご案内可能なケースがあります。

  1. 大手企業勤務の方
  2. 看護師の方
  3. 公務員の方

 

不動産投資のデメリット

まずはデメリットから。
それは空室です。

 

それはそうだね日本は少子高齢化だし、、

 

でも待ってください。
住む人がいなかったら、住人から家賃が入らず
すべて自分の負担になると思っていませんか?

 

そこでこのデメリットを解消させるのが
サブリース契約です。
簡単に言うと空室保証です。

 

サブリース契約(管理費として家賃の10%程度)を組んでおくと、

  • 空室保証
  • 原状回復
  • 物件一括管理
  • 賃貸者契約

これらの心配を排除することができます。

 

つまり最大のデメリットである
「空室」に悩むことなく、
安心して不動産投資を始めることができます。

 

面倒な賃貸契約者とのやりとりも
すべてやってくれます。

 

ちなみに少子高齢化は
間違いなく進んでいますが、
それとは逆に主要都市に
人口が集まってきているのが現状です。

 

現状東京都内はもちろんのこと、
近辺の千葉・神奈川・埼玉には
マンションの建設が日々続いています。

 

つまり、
関東地方や大阪・愛知・福岡などの
主要都市であれば安心だということです。

※統計局ホームページより抜粋

 

不動産投資の5つのメリット

①財産贈与で後世に残すことができるので生命保険の代わりになる
②3,000万円入る貯金箱として将来の備えになる
③家賃収入(不労所得)& 節税で今の手取りが増える
④社会的信用・ステータスになる
⑤借金の1発返済&低金利への乗り換えが可能

それでは1つ1つ説明していきますね。

 

①財産贈与で後世に残すことができるので保険の代わりになる

※みずほ銀行公式サイトより抜粋

途中でお亡くなりになられたり、
病気で支払うことができなくなった場合、
銀行が残債を一括保証してくれる制度です。

 

しかも月々たったの千円台で加入できます。
今後支払いされるかどうか不安な年金や、
元金保証すら危うい日本の生命保険など、
それらより安定しているのは間違いなく
不動産です。

 

 

▲将来年金などに不安な方は必読▲
▲生命保険に入るなら香港がオススメな理由▲

そして最大のメリットは
購入者の遺族に相続できるという点です。
1度購入しておけば
永続的に大きな資産として残ります。

②3,000万円入る貯金箱として将来の備えになる

家賃収入として
毎月収入を受け取っててもいいし、
売却して一気に大きな収入を
手に入れるのもよし。

ちなみに30〜40年経った物件でも
1,000〜1,500万円くらいの価格
売却することができます。

今問題になっている
「年金2000万問題」
たった1部屋でほぼ解決できてしまいます。

③家賃収入(不労所得)&節税で手取りが増える

不動産は毎月のように
収入をもたらしてくれるほかに、
節税というメリットもあります。

税金大国の日本に生まれたからには、
税金と上手く向き合うことが
お金を稼ぐコツでもあります。

そこで不動産の節税メリットでもある
減価償却費について解説していきます。

初めて聞く方も多いかと思いますが、
簡単に言うと
建物が古くなって劣化するとともに評価額を下げていく(償却する)
ということです。

具体的に説明すると、
たとえば600万円の物件があるとして、
物件には必ず法定耐用年数というものがあり、
築年数で計算してあと
10年で価値がゼロになるとします。

すると、毎年60万円ずつ
減価しているということになります。

仮に家賃収入が毎月5万円だった場合、
年間60万円の収入となりますが、
減価償却費として60万円(経費計上可能)があるので、利益から相殺されます。

つまり手元に収入は入ってきますが、
確定申告上では家賃収入はゼロとなり、
所得税が一切かからなくなります。

サラリーマンだと収入がゼロだとか、
もしくは給料がマイナスだなんてことは
絶対に避けたいって思うかもしれませんが、

税金を考えると
じつは赤字の方がメリットがあるんです。

だって所得税を
大幅に減らすことができますからね。

年収500万円のサラリーマンが不動産で150万円の経費計上(減価償却費)をした場合、年収350万円で確定申告を行うことができ、年間20万円以上の節税になります。
場合によっては、所得税の還付や住民税の免除になることもあります。

④社会的信用・ステータスになる

減価償却費というむずかしい言葉を学んだ次は
社会的信用というシンプルな内容です。

言葉の通りで
不動産を持っているだけであなたのステータス
になるということです。

これによってローンやクレジットカードの
審査が通りやすくなったり、
個人事業主でも融資などに
優遇されるようになります。

個人事業主や代表取締役社長って
響きはカッコいいんですが、
社会的信用はゼロに等しいんですよね。

つまり、1件不動産を持っているだけで
簡単にお金を引っ張ってこれるようになり、

サラリーマンであれば
もう1件追加で購入している方や、
企業の社長であればビジネスの資金として
活用している方が多いです。

⑤借金の1発返済&低金利への乗り換えが可能

住宅ローンを引っ張ってくることにより、
今ある借り入れを相殺することができます。

もちろん住宅ローンなので
かなりの低金利に切り替わることになります。

複数社からの借金があり管理が面倒な方
高い金利に悩まされている方
とにかく借金を1発で0にしたい方など

そういった方にとって
とてもメリットのあるお話になります。

まとめ

投資の中でも比較的安定性があり、
尚且つ初心者でも簡単に始められる投資が
不動産投資になります。

蓋を開けてみると参入障壁は低く、
会社員であればほとんどの方が
購入することができます。

というより、
会社員が唯一購入できる
優良な資産形成とも
言えるでしょう。

身体が元気で稼げるうちに借金をするのか、
それとも定年退職後の
おじいちゃんおばあちゃんになってから
お金に悩むのか、、

リスクには雲泥の差があります。

少し言い方悪いですが、
他人のお金を使って資産を作れるのは
不動産投資だけです。

また、
貯金ゼロでも始められることも
不動産投資ならではです。

そして購入したい方はもちろんのこと、
会社で働きながら販売者側として
ガッツリ稼がれている方もいます。

弊社ではそのような
代理店育成も同時に行っているのも
強みになります。

大手の会社では決して喋らない
メリットデメリットについても
お話ししていきますので、
興味がある方は下記LINEへご相談ください。

 

不動産に少しでも興味のある方は、
わたしのLINE@に
「不動産」
とご連絡ください。

わからない部分や質問などにもお答えします!

笠原大 公式LINE

▼ スマホの方は下記をクリック

友だち追加

リンクでダメな場合は下記IDを
LINEで検索

「 @dai777 」(@を忘れずに)

借金返済の相談は弁護士にするべきではない理由

借金返済の相談は弁護士にするべきではない理由

250万近くあった借金を
一発返済!!

 

「カードローンの枠がギリギリ
「毎月の支払いにビクビク
「消費者金融の金利にオドオド

 

そういった
借金でどうしようもない
あなたへの内容です。

 

借金はそれなりにあるけど
今まで支払い遅れもなく
ブラックにはなっていない。

 

そんな方にとっては
もっともベストな借金返済方法です。

 

もちろんネットで流れているような
無料で拾える案件ではなく、

私が独自ルートで手に入れた情報です。
その内容とは、、

 

不動産投資です。

 

 

▲不動産投資に関してのブログはこちら▲

 

 

「いやいや、自分家買う金ないっす」
「それって家賃収入やバイアウトで稼ぐんでしょ?」
「一発で借金返済できるわけないじゃん!あんたバカなの?」

 

そんな声が聞こえてきそうですが、
上級者向けの内容を
わざわざブログにまとめません。

 

これは裏技的な方法でのお話になりますので
不動産投資=初期投資が必要
という固定観念は、
今すぐに捨ててください。

 

本来の不動産投資は

●24歳以上
●勤続2年以上
●年収400万以上
●借り入れなし
●正社員

というのが好条件ですが、

 

独自の極秘ルートでは

●23歳
●年収200万円のアルバイト
●カードローン借り入れ250万円

上記で審査が通りました。
※最近の事例

 

「借金は一発で返せないでしょ?」
「不動産投資と借金のどこが関係あるの?」
という点ですが、

 

極秘ルートにより、
悪条件のあなたでも融資が下ります

 

つまり、
今の借金をいったん物件に替え、

あとは家賃収入で
プラスにしていこう!

というお話です。

 

数百万円程度の資金を
手元に残すことも可能です。

 

デメリットは特にないです。

 

借金で本当に苦しかったり、
借金のせいで転売や投資にも
手が回せない状況であれば、
迷っている場合じゃありません。

問答無用で動いてください。

 

まずは現状の無料相談だけでも結構です。
全員が全員100%融資を
受けられるわけではないので、

 

「借金で首が回らず八方塞がり」
「ゼロからスタートしたい」

 

といった、
とにかく借金を早急に返済したいあなたは

ダメ元でもいいので相談してみてください。

 

全国対応できますが、
条件の悪い物件を
ご紹介するつもりはありません。


状況を確認して
しっかりヒアリングした上で
ご案内させていただきます。

 

※極秘ルートとは、決して違法や犯罪行為に促す内容ではありません。

 

ちなみに購入から
5〜10年でキャピタルゲイン(売却利益)
を狙える
こともあります。

 

不動産オーナーになって
返済は借主にお支払いして
もらっちゃいましょう。

 

まずはLINEへ
ご相談ください。

▲合わせて読みたい
▲法人の場合はこちらも
 
 
笠原大 公式LINE

▼ スマホの方は下記をクリック

友だち追加

リンクでダメな場合は下記IDを
LINEで検索

「 @dai777 」(@を忘れずに)